תחום היטלי ההשבחה בישראל, עומד בפני שינוי משמעותי; הצוות הבין-משרדי לבחינת שינויים בתחום היטל ההשבחה, בראשות המשנה ליועצת המשפטית לממשלה (“משפט אזרחי”) כרמית יוליס, ומנכ”ל משרד הפנים, ישראל אוזן, פרסם את דו”ח הביניים שלו.
הדו”ח, כולל שורה של המלצות וצעדים מיידיים שנועדו להגביר את הוודאות הכלכלית והתכנונית בענף הנדל”ן, לצד בחינת רפורמות ארוכות טווח לשיפור המנגנון.
היטל השבחה הוא תשלום חובה המוטל על בעלי נכסים בעקבות אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג המעלים את שווי הקרקע.
הכספים שנגבים משמשים את הרשויות המקומיות למימון תשתיות, מבני ציבור ופיתוח עירוני.
עם זאת, לאורך השנים סבל המנגנון מחוסר ודאות חמור, פערים נרחבים בין הערכות שמאים, הליכי ערעור ממושכים והבדלים ניכרים בהכנסות בין רשויות מקומיות שונות.
הצוות הבין-משרדי הוקם בפברואר 2023 וכלל שורת גורמים מקצועיים ובכירים במערכת הממשלתית, ובהם יו”ר מטה התכנון הלאומי היוצא, מנכ”ל מינהל התכנון, השמאי הממשלתי הראשי ונציגי משרדי האוצר והמשפטים.
עבודת הצוות התבססה על עשרות שעות דיונים, כנס שיתוף ציבור נרחב והיוועצות מעמיקה עם בעלי עניין בשוק הנדל”ן.
▰ ההמלצות המיידיות לטווח הקרוב
כדי לתת מענה מהיר לכשלים הדחופים ביותר, גיבש הצוות כמה המלצות אופרטיביות ליישום מיידי;
-
דחיית מועד אירוע המס בתוכניות מורכבות; קידום תיקון חקיקה ממוקד שיקבע, כי בתוכניות הכוללות “זכויות מותנות” או היעדר קונקרטיות, יידחה מועד אירוע המס לשלב ההחלטה על מתן היתר הבנייה בפועל. מהלך זה, נועד לצמצם שומות המבוססות על הערכות ספקולטיביות ולהגביר את הוודאות.
-
קביעת לוחות זמנים מחייבים; הגדרת זמנים מחייבים לעריכת שומות השבחה על ידי כלל הגורמים (מהוועדה המקומית ועד לשמאי המכריע), כולל הסדרי ברירת מחדל לתמרוץ סיום השומה בזמן.
-
אימוץ מתווה שמאי מותאם להציאות העדכנית; הגדרת מתווה שמאי מובנה לעסקאות מכר של דירות מגורים בבתים משותפים לאחר אישור תוכניות התחדשות עירונית, ברוח פסיקת בתי המשפט האחרונה.
-
הקמת פורום משפטי-שמאי אינטגרטיבי; הקמת פורום מקצועי קבוע שיספק חוות דעת שוטפות בסוגיות עקרוניות, במטרה לייעל את הליכי הערר ולצמצם התדיינויות משפטיות יקרות.
▰ כיווני בחינה לרפורמות ארוכות טווח
דוברת הייעוץ המשפטי לממשלה באגף דוברות הסברה ותקשורת של משרד המשפטים הגב’ אפרת אורן, מסרה לאתר כאן ישראל, כי לצד הצעדים המיידיים, קבע הצוות, כי ‘רפורמות מבניות‘ עמוקות דורשות המשך מחקר, פיילוטים מבוקרים ותיאום הדוק;
| סוגיה לבחינה | תיאור המהלך המוצע |
| רפורמה מבנית בחיוב ובגבייה | בחינת חלופות לפישוט השיטה (תעריפים אחידים לפי אזורים, הטמעה במס שבח או מס מכירה חד-פעמי). |
| החרגת עסקאות מכר מאירוע מימוש | בחינת ביטול עסקת מכר כאירוע מימוש, כך שהגבייה תתרכז במועד הוצאת היתר הבנייה או השימוש בפועל. |
| כלים שמאיים בשלב הראשוני | עריכת פיילוטים לבחינת מודלים לקביעת גובה החיוב סמוך לאישור התוכנית (כגון לוח שומה או הסתמכות על תקן 21). |
| חיזוק עצמאות השמאים | ניתוק הזיקה הכלכלית בין שמאים לוועדות מקומיות (מאגר ממשלתי, רוטציה) והגברת השקיפות בפרסום שומות. |
| צמצום פערים בין רשויות | בחינת קרן ארצית לאיזון וחלוקה צודקת יותר של תקבולי היטל ההשבחה בין אזורי ביקוש לפריפריה. |
“דו”ח זה, מהווה דו”ח ביניים שנועד לאפשר יישום מהיר של חלק מההמלצות, לצד המשך עבודה על רפורמות רחבות יותר בטווח הארוך, במטרה לבסס מנגנון חיוב יציב, אחיד והוגן”. מקור; הודעת דוברות הייעוץ המשפטי לממשלה, משרד המשפטים.
מקורות מידע; דו”ח המלצות הצוות הבין-משרדי לבחינת הוראות חוק התכנון והבניה (התוספת השלישית; היטל השבחה) – דו”ח ביניים 2026.
◄ אל ה- דו”ח ביניים – צוות היטלי השבחה – יולי 2026.
