דו”ח הפיקוח על הבנקים לשנת 2025, שצפוי להתפרסם בקרוב, מצביע על תופעה חריגה המאתגרת את הניתוח הכלכלי המסורתי של שוק המגורים בישראל. בעוד שנתוני המכירות של דירות חדשות (“יד ראשונה”) הציגו מגמת התקררות משמעותית, תיק האשראי למגורים של המערכת הבנקאית דווקא תפח בשיעור חד של 7.4%.
■ רוצים עוד עדכונים? הצטרפו אל ’כאן ישראל | כאן נעים | אתר החדשות המקומיות הוותיק של כל המדינה‘ ב’פייסבוק’ או ב’טוויטר’.
הפער המתרחב בין היקף העסקאות לבין היקף נטילת המשכנתאות אינו מקרי; הוא תוצאה ישירה של שינוי במבנה המימון בשוק הנדל”ן.
בשנים האחרונות, וביתר שאת במהלך 2024, אימצו היזמים מודלים שיווקיים של “שלם מעט עכשיו והרבה אחר כך” (כגון מודל ה-20/80), שדחו את הצורך של הרוכשים לפגוש את הבנק.
כעת, בשנת 2025, אנו עדים ל”גל הדף” של אותן עסקאות; עשרות אלפי משקי בית נדרשים כעת להשלים את מימון הרכישה עם התקרבות מועד המסירה, מה שיוצר צמיחה ריאלית באשראי גם כששוק המכירות הנוכחי חווה האטה.
█ ניתוח המגמות המרכזיות שעולות מהסקירה;
-
התרחבות פער העיתוי; הזמן הממוצע שחולף בין חתימת החוזה לנטילת המשכנתא זינק מ-6 חודשים (בממוצע השנים; 2018-2022) לשיא של 8 חודשים בשנת 2025. התארכות משך הבנייה והטבות המימון, הם הגורמים הישירים לכך.
-
הבדלים בין סוגי רוכשים; רוכשי דירה ראשונה הם הקבוצה שנשענת בצורה המובהקת ביותר על מימון בנקאי. לעומתם, משקיעים ורוכשי דירה חליפית (“משדרגי דיור“) מצליחים לעיתים קרובות לממן חלקים נרחבים מהעסקה ללא צורך בהלוואות חדשות ממערכת הבנקאות.
-
אסטרטגיית המשיכות; כ-46% מהלוואות המשכנתא מבוצעות כיום בשלבים (“משיכות חלקיות“) כאשר התהליך כולו מושלם לרוב בטווח של פחות משנה. עם זאת, מרבית הפעילות החודשית (כ-80%) עדיין נובעת מביצוע ראשון של הלוואות חדשות.
-
היבטי סיכון; למרות שהתארכות הזמן מגדילה את אי-הוודאות לגבי מחיר הלוואה עתידי ויכולת ההחזר של הלווה ביום פקודה, בבנק ישראל, מדגישים, כי לעת עתה אין בהתרחבות הפער סממן לעלייה ברמת הסיכון המערכתי בתיק האשראי.
█ המסקנה העולה מהנתונים;
הצמיחה הנוכחית באשראי למגורים אינה משקפת את מצב השוק בנקודת הזמן הנוכחית, אלא מהווה “הד” של עסקאות עבר. מבצעי המימון של הקבלנים יצרו “צנרת” של התחייבויות שמתממשות כעת לכדי הלוואות בפועל.
ככל שיחלופו החודשים ויתקרבו מועדי המסירה של הדירות שנרכשו בתנאי “סבסוד מימון” מערכת הבנקאות צפויה לרשום גידול עקבי באשראי למגורים, וזאת ללא קשר ישיר למספר חוזי המכר החדשים שייחתמו בשוק.
