מיטב המומחים לתחומם מסכמים את שנת 2004 וצופים את שנת 2005
עם פתיחת השנה החדשה, התקוות והחלומות לשנת שיגשוג ובנייה, מיטב המומחים בתחום הנדל”ן והבנקאות המסכמים את ההצלחות, ההשקעות והכישלונות של שנת 2004 וחוזים את השינויים שיחולו במחירי הדירות והנדל”ן העסקי בשנת 2005. הבשורות טובות.
Dror Koznitsky_minrav_t180k-n_01.jpg
דרור קוזניצקי – מנכ”ל קבוצת “מנרב פרוייקטים”; “שנת תשס”ד, התאפיינה כשנה קשה בענף הנדל”ן. חברת “מנרב” ידעה לקרוא נכון את המפה ורכשה קרקעות לבניית פרוייקטים בתחום המגורים כתשתית לשנת 2005.
כידוע המינהל מחזיק את מרבית הקרקעות המיועדות למגורים ולאור בעיות בירוקרטיות פנימיות מזה זמן רב, אינו מקדם תוכניות ומכרזים באזורי הביקוש, בעלי קרקעות פרטיים דורשים מחירים לא כדאיים ליזמים ובשל כך, מורגשת באופן משמעותי ירידה במספר התחלות הבנייה, דבר שיוביל לעלייה חדה במחירי הדירות החדשות.
יחד עם זאת ההשקעה המוצלחת ביותר בשנת 2004 היתה רכישת דירות, שכן מחירי הדירות עדיין נמצאים בשפל, הריבית על המשכנתאות נמוכה יחסית והקבלנים מציעים מפרטים טכניים עשירים במיוחד ותנאים מועדפים.
עוד מוסיף קוזניצקי כי, מחירי הדירות בסוף שנת 2004 החלו להעלות ולהערכתו מגמה זו תימשך גם בתחילת שנת 2005 בה מחירי הדירות יעלו בכ-5% נוספים לפחות, מעבר לעליית המחירים שהיתה עד כה. מחסור בעובדים זרים ועליית מחירי הברזל במהלך שנת 2004 השפיעו על מחירי הבנייה ותרמו גם הם לעליית מחירי הדירות למגורים.
בשנת 2004 הוגדר שוק הנדל”ן העסקי כקטסטרופה, שכן מאז התפוצצות בועת ההייטק בארץ ובעולם, קיים עודף רב של שטחי מסחר ומשרדים שהביא לירידה משמעותית במחירי המכירה ומחירי ההשכרה.
בשנה שעברה, הבנקים נרתמו להקטנת ההיצע המסחרי והיקשו על יזמים חדשים בקבלת ליוויים בנקאיים לנדל”ן מניב והתמקדו רק בנדל”ן למגורים באזורי ביקוש.
עסקים רבים בתחום ההלבשה, ההסעדה והריהוט החליטו להגדיל את פריסת החנויות ולפיכך, מחפשים שטחי מסחר מחוץ לקניונים. בנוסף, מורגש ביקוש רב לשטחים זמינים עבור בניית מרכזים לוגיסטיים גדולים, בעיקר בדרום הארץ , בקרבת צירי תנועה, נמלי ים ותעופה.
להערכת קוזניצקי, לא צפויה בקרוב עליית מחירים בשוק הנדל”ן העסקי, אך שנת 2005 תמשיך להתאפיין בביקושים לשטחי משרדים, בעיקר לקראת אמצע השנה. בעקבות ביקושים אלו צפוי שיפור במחירי ההשכרה”.
לעניות דעתו של דרור קוזניצקי; “מחירי השכירויות בתחום הנדל”ן העסקי מסחרי יעלו בשיעור של כ-10%. מחירי רכישת נדל”ו עסקי, כגון: שטחי משרדים ומסחר ישארו ברמות המחירים הקיימות כיום.
עו”ד יונתן הולצר – מנכ”ל בנק אדנים למשכנתאות; “התקווה בתחילת השנה היתה, כי שנה זו, שהסתיימה זה עתה, תסמל את היציאה מהמיתון שאפיין את הענף במהלך ה-5 השנים האחרונות. תקווה זו, התגשמה רק במעט.
Holtzer yonatan_t180k-n_01.jpg
בכל הנוגע להתחלות הבנייה, הרי שגם שנה זו, כמו קודמותיה אינה מבשרת טובות והירידה בהתחלות הבנייה נמשכה גם בשנה זו. הירידה החדה ביותר הינה באזור ירושלים ודרום הארץ (מדובר בירידה בשיעור של בין 35% עד 40%), באזור ת”א ויהודה ושומרון נרשמה דווקא עלייה במספר התחלות הבנייה”.
עוד מוסיף הולצר, כי; “השיפור השנה בא לידי ביטוי במכירת הדירות החדשות, מדובר בגידול של כ-20%, אך זאת דווקא באזורי הביקוש במרכז הארץ ופחות בפריפריה ובאזורי העדיפות הלאומית.
בבנק אדנים למשכנתאות מסכמים שנת עשייה ופעילות מיוחדת. לקראת סוף שנת 2004 השלים בנק המזרחי את רכישת מניות הבנק והוא מחזיק עתה בכ-97% ממניות הבנק. השינוי במבנה הבעלות גורם לפוטנציאל עסקי חדש ושונה לחלוטין.
לעניות דעתו של הולצר; “במחצית האחרונה של השנה, הקצינה מגמת התחרות בין הבנקים למשכנתאות והביאה לשחיקת המרווחים וירידה בריבית ההלוואות. המאבק בין הבנקים על נתח השוק, במיוחד על רקע תהליך המיזוג בין הבנקים למשכנתאות לבנק האם (טפחות עם מזרחי ובנק משכן עם הפועלים) ומספר הלקוחות הפוטנציאלים בשוק כולו אשר פוחת כתוצאה מהמיתון, תרמו אף הם לתחרות העזה ולהפחתת הריביות.
היכולות של הבנקים למשכנתאות להמשיך ולהלוות במרווח מזערי או אפסי מוגבלות בזמן ועל כן, צופה הולצר, כי הריביות יעלו בתחילת 2005”.
להערכת הולצר, “הוראת המפקח על הבנקים והמפקח על שוק ההון אשר תכנס לתוקף בתחילת שנת 2005, עשויה לשנות במידה רבה את הסתמכות הבנקים על עמלות הביטוח בהלוואה כמקור לרווח ולמקד את הרווח מן ההלוואה במרווח הפיננסי. גם הליך זה טומן בחובו עליית ריבית.
עוד מוסיף הולצר כי; “ריבית הליבור צפויה לעלות כתוצאה מעלייה בשער הריבית בארה”ב ויש לכך, השלכה מיידית על כל הלווים שבחרו במסלולי הלוואות צמודות דולר. בנוסף, עמלות האוצר המשולמות לבנקים בגין הטיפול בהלוואות זכאים אשר פחתו בעקבות המכרז האחרון של האוצר, יחייבו את הבנקים לבסס את רווחיהם על המרווח הפיננסי ופחות על עמלות האוצר”.
לעניות דעתו של הולצר; “מחירי השכירויות בתחום הנדל”ן העסקי יישארו נמוכים גם במהלך שנת 2005. מחירי רכישת נדל”ו עסקי, כגון; שטחי משרדים ומסחר ירדו בשיעור של כ-5% במחצית הראשונה של שנת 2005.
Reuven kobnet _D&B_t180k-n_01.jpg
שיעור מחירי הדירות יעלה במהלך המחצית הראשונה של שנת 2005 בכ-7%. ההשקעה הטובה ביותר בתחום הנדל”ן בשנת 2004 היתה באזור השרון.
הכישלון הגדול ביותר בתחום הנדל”ן, בשנת 2004 היה בפרוייקט המרינה בהרצליה.
חיים פייגלין מבעלי – צמח המרמן מחברות הנדל”ן המובילות במשק הישראלי; “שנת 2004 נחשבה כשנה קשה לענף הנדלן, רוכשים פוטנציאלים “ישבו על הגדר” ולא מיהרו לסגור עסקאות לאור אי הוודאות ששררה בארץ, חברות נסגרו, התיסוף בשערו של הדולר מנע ממשפרי דיור למכור את דירתם עקב מחירי הדירות החדשות הנקובים בשקלים. מאידך, גוש היורו בעיקר יהודי צרפת הגיעו בהמוניהם (עקב שערו של היורו מול השקל והדולר וכן התגברות גל האנטישמיות) ורכשו דירות באזורים שונים בארץ.
ראינו השנה המשך קיפאון בבניה למסחר, משרדים ותעשיה – מחוסר ביקושים. בבניה למגורים אנו עדים לשתי “מדינות” נפרדות: מדינת תל אביב והמרכז ומדינת הפריפריה.
בתל אביב והמרכז יש גידול בהתחלות בניה למגורים ובמכירות וגם המחירים התייצבו עם מגמת עליה קלה. בפריפריה יש פגיעה קשה כתוצאה מביטול המענקים וההטבות לזכאי משרד הבינוי והשיכון, בנוסף למצב הכלכלי הקשה יותר בפריפריה. עם זאת מתנהלים דיונים להחזרת המענקים לזכאים, דבר שעשוי להפוך את התמונה הקשה על פיה.
פייגלין, מוסיף עוד כי; “שוק הנדל”ן, יראה סימני התאוששות בתחום המגורים במהלך המחצית השניה של שנת 2005. שינוי במצב הביטחוני, עשוי בהחלט לשפר באופן משמעותי את מצבו הכלכלי של המשק הישראלי בפרט ומצבו של ענף הנדל”ן בכלל”.
שנת 2004 איכזבה והיתה שנה מוחמצת מבחינת נדל”ן, יחד עם זאת המשך שקט בטחוני עשוי להביא בשנה הקרובה למפנה לו ציפינו בהעמקת הביקושים לדירות במרכז והרחבתם גם לפריפריה.
בועז יונה – מנכ”ל קבוצת “חפציבה”; “בשנת 2005 צפויה מגמה של עליית מחירי הדירות בשיעורים הנעים בין 5% עד 7% וזאת לאור עלייה בביקושים כתוצאה ממחסור בקרקעות זמינות וירידה בהתחלות הבנייה של דירות חדשות.”
boaz yona_t180k-n_01.jpg
יונה, צופה כי העלייה החדה בשיעורי הדירות תחול במחצית שנת 2005. באזורי ביקוש יש לצפות לעליית מחירים חדה וגבוהה יותר”.
עוד מציין בועז יונה כי; “האוצר חייב לדאוג לאיזון בין הפריפריה למרכז ע”י החזרת המענקים ליישובי הפריפרייה. צעד כזה יביא לשגשוג בכל אזורי הארץ ולא באזור המרכז בלבד. ללא החזרת המענקים לפריפרייה, ימשיכו לעלות מחירי הדירות במרכז ויזמים וקבלנים יסיימו עבודות הבנייה שהחלו בפריפריות ולא יקחו עוד עבודות חדשות, הווה אומר: קבלנים לא ירכשו קרקעות חדשות בפריפריות ולא יקחו עבודה חדשה”.
מה שהיה ומה שיהיה תחזית;
<!–asset 2005.htm–>
Add Comment