עו”ד אורית בן טולילה, מנהלת מחלקת ארגון ושיטות בבנק אדנים למשכנתאות, מסבירה, כי קיימות שלוש דרגות בסיסיות של ערבות במקרה של שכירת נכס. כל אחת מהן יוצרת תלות של השוכר במשכיר, אולם לא כולן יוצרות את אותה התלות.
הדרגה הנמוכה ביותר של ביטחון (הטובה לשוכר אולם פחות טובה למשכיר), היא החתמה של ערבים. המשמעות: עוד אנשים חוץ משוכר הדירה ערבים לחוזה השכירות וניתן לפנות אליהם כאשר החוזה מופר והשוכר צריך לשלם עוד כסף. כך למשל, יכול המשכיר לפנות לערבים במידה ואינו מקבל את שכר הדירה החודשי, או אם נגרם נזק כלשהו לדירה על ידי השוכר.
הבעיה בערבות מסוג זו היא שאין ברצונו (ולעיתים אף באפשרותו) של אף משכיר לרוץ ברחבי הארץ אחר הערבים החתומים על החוזה, לחפש אותם ולהכריח אותם לשלם. לפיכך, נוטים רבים לצרף לחתימת הערבים גם סוג של ערובה נוספת.
דרגת הביטחון השנייה, היא צ’ק ביטחון או שטרות החוב. צ’ק הביטחון, הוא צ’ק רגיל לכל דבר, למעט העובדה, כי כתוב עליו צ’ק ביטחון. הסכום הננקב בוא הוא בד”כ סביר ותלוי בנכס עצמו, התאריך נשאר פתוח ובעל הדירה יכול ללכת אל הבנק בכל רגע נתון ולפדות אותו.
מצד אחד, מדובר ביתרון עצום למשכיר, המעמיד בנחיתות את השוכר היות ובעל הדירה יכול לפדות הצ’ק בכל עת. בפועל, הנושא מורכב יותר היות ושוכר הדירה יכול בשיחת טלפון אחת קטנה לבטל את הצ’ק ולהכריח את המשכיר לפנות להוצאה לפועל – הליך בירוקרטי ארוך ומייגע.
שטר החוב, הוא שטר שניתן לקנותו במספר שקלים בודדים בסניף הדואר הקרוב אליכם. עו”ד בן טולילה מציינת, כי בדרך כלל השטר אינו ניתן לשימוש מיידי בבנק ועל כן, גם לצורך מימוש בטחון זה, יש לפנות אל ההוצאה לפועל, במקרה ורוצים לפדותו. שוב מדובר בהליך בירוקרטי שלוקח זמן רב. למרות זאת, צ’ק הביטחון ושטר החוב עדיפים למשכיר על פני ערבים.
ניתן בהחלט להתמקח על המחיר סכום הערבות הבנקאית
דרגת הביטחון השלישית והטובה ביותר למשכיר היא “הערבות הבנקאית” או הצ’ק הבנקאי. ערבות שכזו, מתוקף היותה בנקאית, ניתנת לחילוט באופן מיידי וללא כל צורך בהסברים ובירוקרטיה. משמעותה של ערבות בנקאית היא שלמעשה, הבנק הוא זה שהופך ערב לדירה ולא השוכר.
עו”ד אורית בן טולילה, מסבירה, כי הקושי במסירת ערבות בנקאית, היא העלות הכרוכה בהפקתה ובנוסף לכך: “מי שמבקש לקבל ערבות בנקאית, חייב להבטיח את הסכום הנקוב בערבות, באמצעות בטוחות שיתן לבנק”. במקרים רבים, השוכר, יכול לגלגל את עלויות הנפקת הערבות על המשכיר ובמידה והאחרון מסרב, המשכיר עלול לאבד את הערבות הבנקאית ולהסתכן בערבויות נחותות יותר.
על כן, ברוב המקרים מסכימים המשכירים לשאת בעלות הפקת הערבות על עצמם ובלבד שיוכלו “לישון בשקט” כאשר הכסף מובטח להם, בכל מקרה של תקלה”.
באשר לסכום הערבות הבנקאית, הרי שכאן, כמו בכל מקום, ניתן בהחלט להתמקח על המחיר. בעלי דירות, יכולים לבקש סכומים של 3-4 חודשי שכירות – מדובר בסכומים הוגנים ומקובלים בשוק. אולם יש כאלו המבקשים סכומים גבוהים יותר וכאן צריך השוכר להתמקח על המחיר.
שיטה זו, היא שיטת הביטחון הטובה ביותר למשכיר והרעה ביותר לשוכר, היות ובמקרה שהמשכיר יבקש לחלט את הערבות, פקיד הבנק, לכל היותר, יוכל להודיע לשוכר, כי בעל הדירה הגיע בכדי לפדות את הערבות הבנקאית אך לא יוכל למנוע את המהלך.
התנגדות של השוכר למהלך תוכל להישמע בביהמ”ש, כדי לתבוע בחזרה את כספו, בבחינת “המוציא מחברו עליו הראייה”. אמנם ניתן לתבוע את מי שפדה את הערבות שלא כדין, אולם מדובר בבירוקרטיה לא קטנה.
יש להוסיף על כל האמור לעיל את נושא תשלום הארנונה. כיום, ניתן להבטיח שתשלומי הארנונה יושטו על השוכר בלבד. כדי להבטיח זאת, יש לפנות לרשות המוניציפלית ולדאוג להעביר את הזכויות בנכס על שם השוכר.
במקרה זה, במשך כל תקופת השכירות, החבות לתשלומי ארנונה יחולו על השוכר בלבד. אם זה לא ישלם, לא תוכל הרשות המקומית לדרוש את התשלומים מהמשכיר.
בן טולילה, מסכמת ואומרת שגורמים בענף מעריכים שיותר ויותר שוכרים, מגלים את היתרונות שבערבות בנקאית וכי ימיו של שטר הביטחון ספורים. מנתונים שהעבירו חברות הנדל”ן השונות עולה, בין היתר, כי בעוד שבעבר, בחרו חצי מהמשכירים במסלול של הגנה באמצעות שטר חוב, הרי שכיום, קרוב ל-40% מהמשכירים מבינים את היתרונות שבערבות בנקאית או צ’ק בנקאי ובוחרים במסלול זה, גם במחיר של תשלום סכום מסויים לבנק.
“ההגנה הטובה ביותר, על הנכס שלכם, תלויה עדיין במציאת דיירים טובים”, מדגישה בן טולילה, “אם תמצאו כאלו, סביר להניח שלא תצטרכו להתרוצץ בין הבנקים. אולם במקרה ונתקלתם בשוכרים לא נעימים, רצוי לפחות שתגיעו מוכנים למשימה ותערכו לכל צרה אפשרית”.
____________
* המאמר הובא באדיבות הכותבת עו”ד אורית בן טולילה, הנמנית עם מומחי בנק אדנים.
Add Comment