בנק ישראל: כרבע ממשקי הבית, מתגוררים בדירות שכורות הנמצאות בבעלות פרטית

מדובר בשיעור דומה לממוצע במדינות OECD ◄ שוק השכירות משמש מנגנון לדיור “בר-השגה”: שכירת דירה אינה מצריכה השקעה הונית, והתאמתה לגודל משק הבית – לצרכיו ומקומו – קלה יחסית. ואולם עליית מחירי שכר הדירה מאז 2008 מעיקה על משקי הבית, בעיקר בגלל חלקה הגבוה של ההוצאה על דיור בסל הצריכה וקשיחות הביקוש לדיור.

בנק ישראל: כרבע ממשקי הבית, מתגוררים בדירות שכורות הנמצאות בבעלות פרטית

בנק ישראל, מפרסם היום (ראשון, 02.10.2011), קטע מתוך סקירת ההתפתחויות הכלכליות בחודשים האחרונים שתופיע בקרוב: שוק השכירות הפרטית בישראל, ממנה, עולה, כי ההוצאה על דיור מהווה כרבע מסל הצריכה של משקי הבית – הנתח הגבוה ביותר בסל. ההוצאה על דיור קשיחה יחסית להוצאות אחרות, משום שגמישותם של משקי הבית ביחס לשינוי מיקום הדירה שהם מתגוררים בה, גודלה ועיתוי המעבר מצומצמת.

מחירי הדירות בבעלות ומחירי ’שכר הדירה’, החלו לנסוק במחצית הראשונה של 2008, והעלייה הקיפה את כל אזורי הארץ; זאת לאחר תקופת מה של תנודתיות מתונה ואף ירידה במחירים. בגלל קשיחות הביקוש לדיור ושיעורה הניכר של ההוצאה על דיור בסל הצריכה, עליית מחירי השכירות במהלך השנים 2008–2010, מעיקה על משקי הבית.

שוק השכירות הפרטית – חשוב לגיוון תקופות המגורים, אפשרויות המגורים ומחיריהן. המגורים בשכירות פרטית, ביחס לרכישת דירה, הם בני השגה כלכלית, משום שאינם מצריכים השקעה הונית, וגמישים מבחינת התאמת נכס המגורים לגודל משק הבית, צרכיו ומקומו. הגמישות מבחינת המקום באה לידי ביטוי גם בשוק העבודה, כי העלויות הכרוכות בהתאמת מקום מגורים-בשכירות למקום העבודה נמוכות יחסית.

השכירות הפרטית היא טיפוס המגורים השני בחשיבותו במרבית המדינות החברות ב-OECD, ובכללן ישראל. כאשר במדינת ישראל, כרבע ממשקי הבית (507 אלף משקי בית) שוכרים דירות במגזר הפרטי – שיעור דומה לממוצע בחברות OECD.

◄ התערבות ישירה במחירי השכירות או במשך השכירות אינה רצויה

הסיוע הסוציאלי בדיור, נשחק בשנים האחרונות: רבות מדירות השיכון הציבורי נמכרו בלי שנרכשו או נבנו אחרות במקומן, צומצמו התקציבים שהופנו לצורך הסיוע, וירד מספר משקי הבית הנהנים מהסיוע לסוגיו. סיוע בתשלום שכר הדירה במגזר הפרטי הוא אמצעי הסיוע-בדיור הנפוץ ביותר, וממנו נהנו ב-2009 כ-27 אחוזים ממשקי הבית ששכרו דירות. יחד עם זאת, במהלך השנים נשחק מאוד ערך הסיוע, לעומת מחירי השכירות שהאמירו.

בדומה למדינות OECD, רובן המוחלט של הדירות להשכרה במגזר הפרטי בישראל הוא בבעלות משקי בית. מדינות שונות מנסות לגוון את הרכב השחקנים בשוק השכירות על ידי תמרוץ חברות עסקיות להיכנס לשוק זה. לפירמות יתרונות לגודל, העשויים להביא להיקפי השקעה גדולים, וכיוון ששיקולי ההשקעה שלהן הם ארוכי טווח, יחסית למשקי הבית, הן עשויות להציע דירות בשכירות לטווח ארוך ולהעלות את רמת התחזוקה של הדירות.

יתרון נוסף הוא שפיקוח המדינה על יחסי ’שוכר-משכיר’ ועל רמת התחזוקה של הדירות עשוי להיות פשוט יותר כשהדירות הן בבעלות פירמות. למרות קיומם של שני חוקים שנועדו לעודד גופים עסקיים להשקיע ב’דיור להשכרה’, מעורבותם של גופים עסקיים בענף בישראל, נמוכה ביותר, בעיקר בגלל התשואה הנמוכה ועלות התפעול הגבוהה של בניינים למגורים.

◄ להגדיל באופן מדוד את היצע הדירות, בכללן הקטנות, ולייעדן להשכרה ולמכירה

סקירת המדיניות בשוק השכירות במדינות נבחרות, מעלה, כי;

(א) מרבית הדירות במגזר השכירות הפרטי הן בבעלות משקי הבית;

(2) במדינות שבהן מגזר השכירות הפרטית גדול יותר ישנם תמריצים להשקעה בדירות – למשל הטבות מס – בד בבד עם גורמים היוצרים ביקושים גבוהים לשכירות (קושי לרכוש דירות, שימוש במגזר השכירות הפרטית כמסגרת לדיור סוציאלי, רגולציה על רמת התחזוקה של הדירות המושכרות ועוד);

(3) רגולציה חזקה על גובה דמי השכירות ומשך השכירות עשויה להיות גורם ממתן להשקעה בדירות להשכרה, ונדרש פיצוי כדי לשמור על תשואה סבירה למשקיעים.

“הניתוח שערכנו – מסבירים אנשי בנק ישראל; מעלה המלצות מרכזיות במספר תחומים”;

1. הגדלה מדודה של היצע הדירות, בהן דירות קטנות (עד שלושה חדרים). התשואה על השכרת דירות (יחס שכר הדירה למחירה) של עד 3 חדרים גבוהה מהתשואה על השכרת דירות גדולות יותר – ממצא המעיד על הביקוש הגבוה יחסית לדירות קטנות להשכרה. היצען המוגבל של הדירות הקטנות, בפרט דירות חדשות, מקשה על יחידים ועל זוגות צעירים לרכוש או לשכור דירות העונות על צורכיהם. מומלץ להגדיל באופן מדוד את היצע הדירות – תוך התאמתו למחסור הקיים – וזאת גם על ידי;

● הגדלת היצע הדירות הקטנות. ראוי לקבוע בתוכניות הבינוי העירוניות כי שיעור מסוים מהדירות, כחלק משכונות המגורים הקיימות והחדשות, ובכל אזורי העיר, יהיו של 2–3 חדרים.

● תמיכה בבניית דירות להשכרה בשכונות המגורים. על רקע ההיענות הנמוכה של פירמות לתמריצי המס הקיימים, אחת הדרכים לעודד פירמות לבנות דיור להשכרה היא ייעוד של חלק מהקרקע בתוכניות הבינוי העירוניות (תב”ע) לבנייה לשם השכרה; זאת כחלק משכונות המגורים הקיימות והחדשות ובכל אזורי העיר.

2. עדכון הסיוע הסוציאלי בשכר דירה. מפני חשיבותו של הסיוע בשכר דירה בתמיכה בחסרי דיור, חשוב לעדכן את סכומי הסיוע ולהדק את הקשר בין גובה ההכנסות מעבודה לסכום הסיוע בשכר דירה.

3. התערבות בקביעת גובה שכר הדירה ו/או משך השכירות אינה רצויה. התערבות בקביעת גובה שכר הדירה ומשך השכירות אינה רצויה, משום שמנגנונים כאלה עשויים לפגוע בנכונות להשקיע בשוק השכירות, להגביר את הביורוקרטיה וליצור שווקים משניים שבהם ייסחרו זכויות של שכירות מפוקחת באופן לא חוקי.

■ מצאתם טעות בכתבה, זה לא נעים! לחצו כאן ספרו לנו ונתקן.

• Issue: *
  הפרת זכויות יוצרים תוכן לא ראוי לינקים שבורים מאמר שגוי תוכן מעליב כללי
• Your Name: *
  
• Your Email: *
  

• Details: *
  

שלח