“המחירים הגבוהים של הנדלן בישראל, מקשים על ישראלים רבים לרכוש דירה באזור המרכז בסכום שלא עולה על 1.5 מיליון ₪” כך אומר ניר שמול מנכל חברת שניר המשווקת פרויקטים ברחבי הארץ.
■ רוצים עוד עדכונים? הצטרפו אל ’כאן ישראל | כאן נעים | אתר החדשות המקומיות הוותיק של כל המדינה’ ב’פייסבוק’ או ב’טוויטר’.
במרכזי הערים הגדולות, מחיר ממוצע של דירה עולה על 2 מיליון שקלים ובעיר תל אביב אף מגיע ל-3 מיליון ₪ ויותר, בממוצע. אבל עדיין אפשר למצוא דירות בפחות מ-1.5 מיליון ₪ בכמה שכונות בודדות, כמו; שכונת רמת עמידר בעיר רמת גן, שכונת נווה אליעזר בעיר תל אביב ושכונת התקווה הסמוכה.
האם מדובר בסיכוי לרכישת נכס או סיכון נדלני? מנתוני חברת שניר, עולה, כי לאחרונה, נמכרה דירה בת 2.5 חדרים ברחוב קמואל בשכונת התקווה 2.5 בעיר תל אביב, במחיר של 1.31 מיליון ₪, ברחוב סמוך תדהר דוד, נמכרה דירה בת חדר אחד במחיר של 895.000 ₪ ובשכונת עזרא הסמוכה נמכרה דירת 3.5 חדרים במחיר של 1.4 מיליון ₪.
בעיר רמת גן בשכונת רמת עמידר, נמכרה דירה ברחוב דנגור של 65 מטרים רבועים ובה 3 חדרים במחיר של 1.48 מיליון ₪, ברחוב עולי הגרדום, נמכרה דירה בגודל של 24 מטרים רבועים בת שני חדרים במחיר של 900.000 ₪ וחודשיים לפני כן, נמכרה דירה ברח הרב לנדס דירת בת 3 חדרים במחיר של 1.34 מיליון ₪.
חשוב לציין, אומר מר שמול, כי אף על פי שמדובר במחירים “זולים” בהשוואה לשכונות אחרות ברחבי הערים אפשר לראות שגם באזורים אלו המחירים עלו לעומת שנים קודמות שבהן אפשר היה למצוא דירות בפחות ממיליון ₪, מחיר שלכל הדעות כיום נחשב מעט דמיוני עם עליות המחירים בשנים האחרונות בכלל ובחודשים האחרונים בפרט, בהם יש תחושה ששוק הנדלן, איבד שליטה לחלוטין.
█ מהם הסיכונים ברכישת נכסים בשכונות אלו?
כבר שנים רבות מדברים על שכונת התקווה ועל שכונת נווה אליעזר כשכונות “הבאות” בעיר תל אביב ולמרות זאת אנו רואים שקצב עליית המחירים נמוך משמעותית מאשר בשכונות אחרות בעיר שבהם נסקו מחירי הנדלן כמו ב-יפו, ב-שכונת הארגזים (בזכות פרויקט פארק תל אביב הגדול) ב-פלורנטין, נווה שרת, נווה צדק ובשכונות אחרות.
גם בעיר רמת גן, שנים רבות, דובר, כי רמת עמידר תהיה השכונה המתפתחת הבאה בעיר, אולם הנסיקה הגדולה הייתה דווקא בצד השני בשכונות כמו שכונת המתמיד, נווה יהושע הסמוכה ופרויקטים של ת.מ.א רבים במרכז העיר רמת גן.
מיקום השכונות הנזכרות לעיל בצד הדרומי והמזרחי של העיר בשונה משכונות במערב ובצפון העיר בערים; תל אביב וברמת גן, כמו נווה צדק במערב, פלורנטין במרכז החדש, נווה שרת בצפון ושכונת הארגזים שאומנם ממוקמת במזרח דרום, אבל צמודה לפארק הגדול במזרח התיכון פארק אריאל שרון.
או שכ’ המתמיד בצד הצפון מערבי של רמת גן, רחובות; הרואה, שדרות ירושלים במרכז, חיזקו את ההנחה הרווחת בישראל, ששכונות הממוקמות בצפון ובמרכז העיר מאגדות בתוכן אוכלוסיות “חזקות” ומבוססות יותר ועל כן, עליות המחירים גבוהות שם יותר לאור הביקושים הגבוהים.
בשכונות אלו, לרוב, יש ריבוי של בתים פרטיים ישנים, צמודי קרקע והרבה פלישות וסגירות של חצרות לא חוקיות שמקשות מאוד על מימוש פרויקטים של התחדשות עירונית לרבות ‘פינוי בינוי’ ו-תמ”א 38.
התשתיות העירוניות באזורים אלו לרבות מערכות החינוך, כבישים, תאורה מים ביוב וחשמל לרוב הן במצב ישן ואוכלוסייה רבה חוששת להיכנס ולגור באזורים הללו לאור החשש המובן .
בעיקר בתל אביב נושא ‘העובדים הזרים’ מרתיע משפחות רבות לגור בשכונות אלו שבהן יש ריבוי של אוכלוסיית מהגרים ו-מחפשי עבודה.
█ מהן ההזדמנויות בשכונות אלו?
הרווח בנדלן הוא בקנייה וזאת בשונה ממה שרבים חושבים הרווח בנדלן הוא רק בקנייה ולא במכירה. כשקונים נדלן במחיר נמוך, שם טמון הרווח האמיתי בעסקה. כאשר קונים במחירי שוק, אין רווח כיוון שבעתיד כשנרצה למכור את הדירה נצטרך להוסיף את אותו סכום כספי עבור הדירה הבאה אם מחירי השוק עלו.
החוכמה בנדלן היא לקנות בזול ובאזורים אלו, עם השנים נוצרת פרמיה גדולה אם בסופו של דבר המחירים יעלו. תהליכי התחדשות עירונית בעיקר ב‘ערי המרכז’ שינו לחלוטין את מחירי הנדלן. בכל מקום שבו העירייה, תמכה בפרויקטים של התחדשות עירונית, אם בצורה של פינוי בינוי ואם בצורה של תמא 38 מחירי הנדלן, עלו בצורה משמעותית.
יצוין כי ל-נווה אליעזר, לשכונת התקווה וגם לרמת עמידר קיימות תכניות מאסיביות עתידיות ל‘התחדשות עירונית’.
כניסה של אוכלוסיות צעירות יותר, משכילות ומבוססות יותר, אשר מחליפות את האוכלוסייה הקיימת המזדקנת והחלשה יותר מבחינה סוציו אקונומית, מביאה באופן טבעי לעלייה של אחוזים בודדים מדי שנה במחירי הנדלן.
המיצב ואחוזי המעבר של בחינות הבגרות בבתי הספר הממוקמים בשכונות הללו, עולים מדי שנה. זאת לאור השקעה המאסיבית של העיריות שמבינות שככל שמערכת החינוך ב-שכונות האלו תהיה חזקה יותר, כך תגיע אוכלוסייה מבוססת יותר שתדחוף את מחירי הנדלן, כלפי מעלה.
קרנות חדשות ומשקיעים פרטיים רבים מבינים את הפוטנציאל הגדול ברכישה בשכונות ובאזורים מתפתחים ואפשר לראות היום שבוצעו המון רכישות של דירות באזורים האלו לטובת התחדשות עירונית עתידית.
כמו קנייה של בתים כדי להקל על התחדשות עתידית שכזו, הרבה דיור להשכרה ו‘חלוקה של דירות’ (שכמובן אסורה על פי החוק) כמו כן, תהליכים של דיור משותף וכניסה של קהילות מגוונות לשכונות האלו, בדגש על הקהילה הדתית והגאה, שידועה בעולם בזיהוי טרנדים בכלל ובפרט בנדלן.
לאור כל זאת, אומר מר ניר שמול; “אני ממליץ לרוכשים הפוטנציאלים בשכונות האלו לחשב הן את הסיכונים והן את הסיכויים בבואם לקבל החלטה אם לרכוש נכס ולהשקיע את כספם דווקא באזורים אלו, או לחפש נכס באזורים אחרים. היופי בנדלן, הוא שכל אחד חושב אחרת…
לא סתם טברסקי וכהנמן החוקרים הישראלים, קיבלו את פרס נובל על אי רציונאליות בקבלת החלטות כלכליות והוכיחו בצורה שאינה משתמעת לשני פנים, כי בכלכלה התנהגותית כל אחד מתנהג אחרת”. אז מי אתם? אוהבי הסיכון או שונאי הסיכון?
