שיעורי התשואה בחציון השני של שנת 2019, ירדו ביחס לחציון הקודם בשיעורים הבאים; ב-נכסי משרדים, נרשמה; ירידה של כ-1.4%ב-נכסים מסחריים, נרשמה; ירידה של כ-1.4%ב-נכסי-תעשיה ולוגיסטיקה, נרשמה; ירידה של כ-4.2% – כך עולה מתוצאות הסקירה של השמאי הממשלתי הראשי, מר אוהד עיני.
■ רוצים עוד עדכונים? הצטרפו אל ’כאן ישראל| כאן נעים | אתר החדשות המקומיות הוותיק של כל המדינה’ ב’פייסבוק’ או ב’טוויטר’.
באשר ל’שיעורי תשואה בנכסים מניבים‘ למחצית השנייה (חודשים יולי – דצמבר) של שנת 2019, מתפרסמת היום, (יום שני, כ”ז באב, תש”פ, ה-17 באוגוסט 2020) באתר ‘אגף שומת מקרקעין’ שבמשרד המשפטים.
במסגרת הודעה לעיתונות מטעם השמאי הממשלתי הראשי, נמסר, כי השמאי הממשלתי הראשי, מר עיני, פרסם בנוסף את עמדתו לגבי הערכות שווי והשימוש ב”שיעור ההיוון הכולל” בתנאי אי-ודאות, לאור ‘משבר מגיפת הקורונה’.
טענה שנשמעה, בתקופה האחרונה, מפי העוסקים בתחום הכלכלה והמימון, היא שתקופת אי ודאות משפיעה על פרמיית הסיכון, המהווה רכיב בשיעור ההיוון, ולכן בהכרח משפיעה, כלפי מעלה, על שיעור ההיוון.
מצד שני, בפורומים רבים, בהם השתתפו אנשי נדלן (שמאי מקרקעין ויזמים) נטען, שבשלב זה, אין מקום לשנות את “שיעור ההיוון הכולל” בהערכת שווי נכס נדלן.
השמאי הממשלתי הראשי, מר עיני, כותב בין היתר בתוצאות הסקירה; “אני מצדד בעמדת אנשי הנדלן, ואסביר; בעוד שהמושג “שיעור ההיוון” בענף הכלכלה, משמעו; “שער הריבית המשמש, כדי להמיר סדרה של תשלומים
עתידיים לערך נוכחי יחיד”, הרי ששיעור ההיוון, בענף השמאות, מתייחס ל”שיעור ההיוון הכולל“, שהוא מעין “מכפיל“, המשמש לקביעת שווי הנכס בגישת היוון ההכנסות.
ולמרות הדמיון בשם, אין מדובר באותו שיעור היוון.
“שיעור ההיוון הכולל“, בו עוסקים בענף שמאות המקרקעין, מבטא את היחס שבין הפדיון השנתי הפוטנציאלי מהשכרת נכס (שהם דמי השכירות הראויים הנהוגים בשוּק ללא דמי הניהול) לבין שוויו. כלומר, “שיעור ההיוון הכולל” או בקיצור “שיעור ההיוון” הוא המנה המתקבלת מחלוקת הפדיון השנתי הפוטנציאלי בשווי הנכס.
בדילמה, בדבר שינוי שיעור ההיוון, חשוב לדעת שרמת הרגישות, של תוצאת השוּמה, לשינויים, לכאורה, קטנים, גבוהה ועלולה לגרור תוצאה לא סבירה.
כך למשל, שינוי שיעור ההיוון מ- 6% ל-5% יביא לגידול בתוצאת השוּמה (בשווי הנכס ב-20%). ענף הנדלן, לעומת שוק ההון, מאופיין בשינויים איטיים. התהליכים שקורים בו, בדרך כלל, נמשכים זמן רב.
עסקאות בנדלן, בדרך כלל, אינן מאופיינות באימפולסיביות. ‘שוק הנדלן‘ מתאפיין בסכומים גדולים, בסוג אחר של שחקנים ובאופטימיות – מי שלא אופטימי לא יכול להיות שחקן בשוק הזה וכנראה שיש לו על מה להסתמך – בטווח הארוך שוק הנדלן בישראל בעליה מתמדת וכשיש ירידות מחירים הן תקופתיות ולאחר מכן, בא התיקון והמחירים עולים.
פועל יוצא הוא ששינויים בשיעור ההיוון הכולל, לא יכולים להיות קיצוניים, גם בתקופת אי ודאות. לכן, על השמאי לחשב בזהירות רבה את המשמעויות התקופתיות, בלי לקבל החלטות לא מבוססות לטווח הארוך.
לפיכך, גם בתקופת אי וודאות, בהערכת שווי הנכס לצמיתות, נחשב את שוויו לפי שיעור ההיוון, הכולל הידוע (ללא השפעת התקופה).
עם זאת, כדי לבטא את השוק באופן הנכון, לא ניתן להתעלם מאי הוודאות ומהשפעות התקופה. הנחת העבודה, בהתאם לכל האמור, לעיל, שהשוק, יחזור לעצמו בתוך פרק זמן של שנה עד שנתיים, תלוי בענף, כמו כן, ישנם
ענפים שהמשבר לא פגע בהם ואולי אף היטיב עימם.
לכן, השימוש בשיעור ההיוון, יהיה לתקופות תקבולים שונות. שווי הנכס, יהיה חיבור של הסכומים שהתקבלו משתי התקופות. להמשך הסקירה של השמאי הממשלתי הראשי, מר אוהד עיני.
דוברת היחידות המקצועיות באגף דוברות הסברה ותקשורת של משרד המשפטים, הגב’ כרמית אורפז-ימין, מסרה לאתר כאן ישראל | כאן נעים | אתר החדשות המקומיות הוותיק של כל המדינה’ כי בסקירה נוספה טבלה מרכזת של שיעורי התשואה, כפי שפורסמו במהלך השנים, החל משנת 2007.
◄ להלן קישור אל; סקירה הנוכחית ולסקירות של רבעונים הקודמים;
◄ אל; סקירת שיעורי תשואה בנכסים מניבים מחצית שנייה של שנת 2019_06.08.20.
