השבחה מפרויקט השכרה לטווח ארוך שונה מזו של פרויקט מגורים “רגיל” – כך קובעת ועדת הערר מחוז תל אביב, בהחלטה תקדימית ועקרונית, ממנה עולה, כי בחישוב ‘היטל השבחה’ על ‘הקלות בנייה’ במסגרת ‘פרויקט להשכרה לטווח ארוך’ יש להתבסס על ‘שווי קרקע להשכרה’ שהוא נמוך יותר מ’שווי קרקע למגורים למכירה’ ומשכך, ההשבחה נמוכה יותר מזו הנקבעת בגין הקלות בפרויקט רגיל.
■ רוצים עוד עדכונים? הצטרפו אל כאן ישראל | כאן נעים | אתר החדשות המקומיות הוותיק של כל המדינה’ ב’פייסבוק’ או ב’טוויטר‘.
מדובר בפרויקט לדיור להשכרה שיזמה חברת “דירה להשכיר” הממשלתית בשיתוף רשות מקרקעי ישראל ועיריית חולון בשכונת תל גיבורים בעיר חולון, וחברת מגוריט, זכתה במכרז להקמתו.
מדובר בשני מגרשים בשטח כולל של 2,450 מטרים רבועים שבהם אמורים להיבנות שני מגדלי מגורים עם 42 דירות.
במסגרת המכרז של דירה להשכיר, כפי שנהוג במכרזי השכרה לטווח ארוך, 25% מן הדירות מיועדות למטרות השכרה לטווח ארוך בשכר דירה מפוקח הנמוך ב-20% ממחיר השוק ולתקופה של 20 שנה שבה לא יתאפשר ליזם למכור את הדירות והיתר להשכרה בשוק החופשי במחיר רגיל.
‘מגוריט‘ ביקשה היתר בנייה והגדלת הזכויות לבניית 54 דירות.
החלטת ועדת הערר, ניתנה במסגרת דיון בערעור שהגישה ‘חברת מגוריט‘ בגין ‘שוּמת השבחה‘ שנתנה הוועדה המקומית חולון ולאחר הכרעת שמאי מכריע שניתנה בעקבותיה.
השמאות מטעם מגוריט בוצעה בחברת פז כלכלה והנדסה בבעלות דניאלה פז-ארז, והחברה יוצגה בוועדת הערר ע”י עורכת הדין דפנה תמיר שותפה במשרד ענת בירן .
השמאי המכריע, קבע במפורש, כי שווי מטר רבוע מבנה המוגבל על ידי תנאי החכירה (במקרה הזה מוגבל להשכרה ארוכת טווח), נמוך משמעותית משווי מטר רבוע בנוי בשוק החופשי.
יחד עם זאת, הוא קבע, גם כי לצורך חישוב היטל ההשבחה, שווי הבעלות על הקרקע, יהיה לפי שווי של קרקע למגורים שהוא גבוה יותר משווי של קרקע להשכרה.
על החלטה זו ערערה ‘חברת מגוריט‘ בטענה, כי יש להתחשב במגבלות שעומדות בפני החוכר – החובה לייעד את הדירות להשכרה ארוכת טווח – ואין להשוות זאת לדירות רגילות למגורים שנמכרות בשוק החופשי.
█ עורכת דין ענת בירן; לא ניתן לדרוש היטל השבחה מיזם ולא להתחשב בייעוד האמיתי של הקרקע ושל הפרויקט, במיוחד אם זה פרויקט ב-יוזמה ממשלתית.
נטען, כי צריך לחשב את שוויי הקרקע לפי ייעוד המקרקעין בפועל (דיור להשכרה). ועדת הערר, קיבלה את טענות ‘חברת מגוריט‘ וקבעה, כי יש להתחשב במגבלות שעל החוכר בעת קביעת ההיטל.
הוועדה, התבססה על פסיקה קודמת, לפיה מצב שבו מייחסים למקרקעין ערכים תיאורטיים במנותק מהתנאים הייחודיים הנובעים משיווקם (במסגרת מכרזי דירה להשכיר) ובהתעלם מההנחה המחויבת (שכר דירה מפוקח, ל-20 שנה), חוטא למטרתו של היטל השבחה ומוביל למיסוי מעבר להתעשרות הנישום.
משרד יחסי ציבור הוותיק של ’ארנה פרי יחסי ציבור’ לענף הנדלן, נמסר לפורטל ’כאן ישראל | כאן נעים | אתר החדשות המקומיות של כל המדינה, מוסיפה, כי; כמו כן, נקבע, כי המגבלות של הפרויקט להשכרה שזורות בהליך התכנוני והיוו טעם לאישור ההקלה של תוספת יחידות הדיור ולכן, אין להתעלם מהן בעת חישוב ההיטל.
הוועדה המקומית חולון, ביקשה להחזיר את הדיון לשמאי המכריע, אך ועדת הערר לא הסכימה וקבעה, כי לא נפל פגם בהכרעת השמאי בעניין שווי הקרקע שנקבע, המחייב התערבות של ועדת הערר.
בעלים ומנכל של חברת פז כלכלה והנדסה, הכלכלנית ושמאית מקרקעין מוסמכת הגב’ דניאלה פז-ארז, הסבירה, כי; “נטרול החובה לייעד את הדירות להשכרה בעת חישוב ההיטל, הוביל לחיוב לא אמיתי של ההשבחה בפועל.
היזם בונה את הפרויקט להשכרה, בעוד שחיוב היטל ההשבחה, הינו בהתאם לפרויקט למכירה שהכנסותיו גבוהות מהותית – וכך למעשה החיוב לא שיקף נכונה את הרווח היזמי! אנו שמחים שוועדת הערר קיבלה את טענותינו בנושא”.
מטעם משרד ענת בירן משרד עורכי דין, אחד מהמשרדים המובילים והידועים בתחום התכנון והבניה והנדלן שדורג כאחד מחמשת משרדי הבוטיק הטובים ביותר בישראל, קובעת, עורכת דין ענת בירן, כי; “מדובר בהחלטה עקרונית וחשובה של ועדת הערר, הקובעת במפורש, כי לא ניתן לדרוש היטל השבחה מיזם ולא להתחשב בייעוד האמיתי של הקרקע ושל הפרויקט, במיוחד אם זה פרויקט ב-יוזמה ממשלתית.
שוק השכירות לטווח ארוך צפוי להתפתח בשנים הקרובות כחלופה הולמת למגורים בדירות בבעלות ויותר ויותר פרויקטים, כמו; בנדון, ייצאו על הפועל, מכאן החשיבות הגבוהה בהחלטת ועדת הערר שמתווה את הדרך למקרים הבאים”.
