המפקח על הבנקים מר דוד זקן; “לא אחת שואלים אותי, לגבי השפעת הצעדים שנקט בנק ישראל על מחירי הדיור. אחזור ואבהיר, כי הצעדים שנקטנו לא נועדו לעצור כליל את מתן המשכנתאות, אלא להקטין את הסיכון הגלום בכל משכנתא ומשכנתא וב’תיק המשכנתאות’ כולו. הם נועדו להגן הן על הלווים, והן על יציבות המערכת הבנקאית.
המפקח על הבנקים: לקחת משכנתא, אני מציע לך לבחון היטב יכולת ההחזר לאורך השנים
המפקח על הבנקים מר דוד זקן, הציג היום (יום שלישי | ח’ ניסן התשע”ד) את ה’אני מאמין’ שלו Kסיכונים בעידן של שינויים ב’וועידת הנדל”ן של העיתון “כלכליסט”’, וגילה, כי; “בנק ישראל, בנה במהלך השנה שעברה, תרחיש קיצון מקרו-כלכלי, המשקף הרעה בתנאים המקרו כלכליים, שמשמעותו מיתון די חמור. כמו; ירידה בתוצר, רמת ריבית גבוהה יותר וירידה במחירי הדיור, דומה בחומרתו לתרחישים שמבצעים רשויות פיקוח בחו”ל. כאשר המטרה בביצוע התרחיש, הייתה להבין את מוקדי הסיכון של כל בנק ושל המערכת הבנקאית בכללותה, תוך דגש על השלכות הנובעות מתיק האשראי לדיור וכן מהחשיפות לענף הבינוי והנדל”ן ומהאשראי הממונף”.
להלן תמצית דברי המפקח על הבנקים מר דוד זקן ב’וועידת הנדל”ן של “כלכליסט”’;
“בוקר טוב לכולכם, ראשית, שמחתי לשמוע את שר האוצר ושר השיכון ואני מברך על מאמציהם להגדיל את היצע הדירות למגורים ולהוריד את מחיריהן. בהקשר לכך, אף רואים תוצאות – מספר התחלות הבנייה בשלוש השנים האחרונות אינו יורד מ-40 אלף יחידות דיור, שזהו היקף התואם את קצב הגידול השנתי הממוצע של משקי הבית בעשור האחרון. ולכן, אף שעדיין איננו רואים את ההשפעה של צעדים הללו על מחירי דירות, התמדה בקצב התחלות הבנייה כפי שראינו בשלוש השנים האחרונות, ואולי אף הגדלתו, בפרט באזורי ביקוש – צפוי לעצור את העלייה במחירי הדיור ואולי אף להביא לירידה במחיר.
אני רוצה להודות על ההזמנה להשתתף בוועידה ולהציג בפניכם את הפן האחר הקשור לשוק הדיור, וזהו הפן של הסיכונים הפיננסיים, אותם סיכונים הכרוכים בהלוואות לדיור – הן למשקי הבית ולקבלנים הלווים, והן למערכת הבנקאית.
אתחיל מתמונת המצב הנוכחית כפי שאנו רואים אותה ההתפתחויות ב’שוק הדיור’ הביאו לשינוי בתמהיל תיק האשראי הבנקאי ובסיכונים שבתיק. השינוי בתמהיל התיק התבטא בעיקר בגידול בהיקף תיק האשראי לדיור, ובמשקלו בסך האשראי משיעור של כ-20% לפני כ-6 שנים (בסוף 2007), לשיעור של כ-30% כיום, זאת במקביל לירידה בחלקו של תיק האשראי העסקי (מכ-54% לכ-46%).
שינוי זה לא היה מיידי, אלא הוא התרחש לאורך מספר שנים שבמהלכן קצב הגידול השנתי ביתרת המשכנתאות נע בין 10% ל-14.5% בשנה (קצב השיא היה בשנת 2010). ומדובר ביתרה נטו – כלומר ביצועים בניכוי פירעונות שוטפים.
במקביל, במהלך השנים הללו (2008-2013), מחירי הדירות עלו במצטבר בכ-82% במונחים נומינליים. אחד המדדים הממחישים את העלייה במחירי הדירות הוא היחס שבין מחיר ממוצע של דירה למשכורת שנתית ממוצעת – כיום אנו מדברים על כ-13 שנות משכורת ממוצעת לרכישת דירה ממוצעת לעומת כ-8 שנים בשנת 2007.
המשמעות המשולבת של התופעות הללו; עליית מחירי הדיור מצד אחד, וגידול בהיקף המשכנתאות מהצד השני, היא, שמשקי הבית נטלו הלוואות בסכומים גבוהים יותר כדי לממן דירות יקרות יותר – לרכישת דירה ראשונה, לשיפור תנאי הדיור או להשקעה. למעשה, גובה המשכנתא הממוצע, עלה הן ברמה האבסולוטית והן ביחס לרמת ההכנסות של משקי הבית.
כפועל יוצא של עליית מחירי הדירות, משקי הבית לקחו הלוואות גדולות יותר, עם רמת מינוף או LTV גבוה יותר, ותוך הפניית חלק גדול יותר מהכנסתם הפנויה לצורך החזר המשכנתא.
מצב זה התאפשר, בין היתר, בשל עלייה בביצועי משכנתאות בריבית משתנה שהגיעו עד לשיעורים של למעלה מ-90% מהביצועים השוטפים בתקופת השיא, וכן, בשל הלוואות לתקופות ארוכות של מעל 25 ו-30 שנים ובאופן זה, ניתן היה להקטין מלאכותית את נטל החוב השוטף, על ידי פריסתו למועד רחוק יותר.
ניסיון העבר שנצבר בבנקים בקשר ל’אשראי לדיור’ הוא טוב יחסית לאשראי אחר, בפרט אם בוחנים את הפסדי האשראי בדיעבד. אם כך, נשאלות השאלות; האם ניתן להישען על ניסיון העבר במשכנתאות, בתקופה של צמיחה כלכלית ועלייה רצופה וניכרת במחירי דיור? או מאילו תרחישים אנו חוששים?
לכאורה, אם משק הבית נטל הלוואה ב’ריבית נמוכה’, והוא יכול לעמוד בהחזר שלה – מדוע שלא יוכל לעשות זאת גם בעתיד? שהרי, יש סיכוי שהוא יתקדם בעבודה, שהכנסתו תעלה, כאשר במקביל, נטל החוב שלו ירד במהלך השנים, בזכות פירעונות שוטפים של המשכנתא.
תרחיש כזה בהחלט סביר ואפשרי, אבל, יכולים להיות תרחישים רבים אחרים, פחות אופטימיים, וגם אותם צריך לקחת בחשבון. כך למשל, משק בית שלקח או ייקח משכנתא לתקופה ארוכה (25-30 שנים), עלול במהלך השנים הללו, להתמודד עם מציאות שונה מהמציאות הנוכחית. מציאות שבה אחד המפרנסים עלול למצוא עצמו ללא עבודה או עם שכר נמוך יותר, מציאות שבה שיעור הריבית גבוה באופן משמעותי משיעורה כיום; וכן, מציאות שבה ההוצאות של משק הבית לצרכים בסיסיים, גבוהות יותר, כל זאת, באופן שמותיר חלק קטן יותר כפנוי לצורך החזר הלוואות.
אחד הכלים שאנו משתמשים בהם לצורך הערכת הסיכונים אלו תרחישי הקיצון. וכשמם כן הם. במהלך השנה החולפת בנינו, ב-בנק ישראל, תרחיש קיצון מקרו-כלכלי, המשקף הרעה בתנאים המקרו כלכליים, שמשמעותו מיתון די חמור.
התרחיש, שבוצע עבור אופק קצר יחסית – של שנתיים בלבד, משקף מהלך אפשרי אחד מתוך מגוון רחב של תרחישים, והוא גם איננו התרחיש החמור ביותר, אולם הוא דומה בחומרתו לתרחישים שמבצעים רשויות פיקוח בחו”ל.
למעשה, ה’תרחיש’ מבוסס בעיקרו על המיתון של שנת 2002, ומשקף ירידה בתוצר, רמת ריבית גבוהה יותר וירידה ב’מחירי הדיור’. המטרה בביצוע התרחיש הייתה להבין את מוקדי הסיכון של כל בנק ושל המערכת הבנקאית בכללותה, תוך דגש על השלכות הנובעות מתיק האשראי לדיור וכן מהחשיפות לענף הבינוי והנדל”ן ומהאשראי הממונף.
לא אפרט המשתנים המקרו כלכליים שנכללו ב”סיפור התרחיש”, אבל אציין את הכיוון הכללי של המשתנים העיקריים;
● התכווצות של התוצר, כלומר; צמיחה שלילית על פני ארבעה רביעים רציפים (ירידה בתוצר בשיעור שנתי של 6%).
● עלייה חדה בריבית הן לטווח קצר והן לטווח ארוך (בשיא רמת הריבית המוניטרית-6.7% והריבית הארוכה – 9.2%);
● ירידה במחירי הדירות בשיעור של כ-20% במצטבר במהלך שנה – דומה לתרחיש ’קרן המטבע’;
● והגורם המשמעותי ביותר – האבטלה, אשר מגיעה לשיעור כפול מזה הקיים היום (לשיעור של כ-12%).
מטרתנו, הייתה להתמקד בהשפעות הנובעות מ’שוק הדיור’ ו’הנדל”ן’, תוך הסתכלות על אירועי עבר, על מנת ליצור מרקם של משתנים מקרו–כלכליים שעקביים עם המודלים הכלכליים ועם “סיפור המעשה” – שבמקרה שלנו, ממוקד בשוק המקומי.
התמונה הכללית, העולה מתוצאות תרחיש הקיצון, די ברורה, ואדגיש שוב שמדובר בתרחיש קיצון שתוצאותיו רגישות להנחות שבבסיסו;
● עלייה בהיקף האשראי הבעייתי, והפסדי אשראי גבוהים בהלוואות שניתנו למגזר לענף הבינוי והנדל”ן, כמו גם למגזרים אחרים אשר מאופיינים במינוף גבוה ובריכוזיות לווים (שיעורי הפרשה שוטפת שמגיעים ל-3%, לעומת סדרי גודל של 0.3%-0.4% בשנים האחרונות);
● קשיי פירעון והפסדי אשראי גבוהים, נוכח קשיים של משקי בית לפרוע חובות שלקחו בעבר, כאשר הריבית הייתה נמוכה, התעסוקה יציבה והשכר גבוה. האוכלוסייה שנמצאה כפגיעה ביותר בתרחיש שערכנו אלו הם משקי הבית שלקחו אשראי בשנים האחרונות, כלומר; אלו שרכשו דירות במחירים גבוהים וברמת מינוף גבוהה אשר משמעותה שיעור החזר גבוה ביחס להכנסתם החודשית. הפרמטר המשמעותי ביותר שהשפיע עליהם הוא שיעור האבטלה.
● בשורה התחתונה, מיתון, שיעורי ריבית ושיעור אבטלה דומים לאלו ששררו בשנת 2002 יביאו לקשיי פירעון של הלוואות לדיור בקרב של כ-23,000 לווים – וזהו מספר גבוה מאוד. מדובר על 23,000 משפחות, משקי בית; 23,000 דירות שניתנו כבטוחות לבנקים; 23,000 הסדרי חוב שיעמדו בפתחם של הבנקים, אך בעיקר, יעמדו לפתחה של החברה בישראל כולה בשל ההשלכות החברתיות – ומכך אנו חוששים.
לשם השוואה, כיום המערכת הבנקאית מגיעה להסדרי חוב ללא צורך בפינוי נכסים, כאשר היקף הפינויים אינו עולה על כמה מאות דירות בשנה, אולם, כאן אנו מדברים על היקפים אחרים לגמרי.
● כמובן, שב’תרחיש קיצון’, כאמור, ה’בנקים’ יספגו הפסדים, וגם ירידה ביחסי ההון, אולם העמידות שלהם גבוהה מזו של כל משק בית.
▼ אם כך, מהם הצעדים בהם נקטנו ומהי השפעתם על רמות הסיכון
נוכח החששות הללו, פעלנו כדי להגביל את הסיכונים הן ללווים והן לבנקים. לחזק את יכולתם של הבנקים להתמודד עם תרחישים מסוג זה, זאת, באמצעות רמות הון גבוהות יותר, דרישות להליכי חיתום קפדניים ולרמת גילוי גבוהה יותר ללקוחות. בנוסף, הטלנו מגבלות כמותיות אשר הפחיתו את הסיכון למשקי הבית וכתוצאה מכך, הפחיתו את הסיכון לבנקים, אף שהסיכון קיים והוא עדיין משמעותי.
● במאי 2011 – הגבלנו את חלק ההלוואה בריבית משתנה לשליש; בהקשר זה, אציין, כי כאשר ה’משכנתא בריבית משתנה’, סיכון השינוי בשיעורי הריבית הוא על הלווה ולא על הבנק, דווקא בתקופה שבה שיעורי הריבית נמצאים בשפל.
● בנובמבר 2012 – הטלנו מגבלות על שיעור המימון (LTV) לפי סוג הרוכש: משקיעים, משפרי דיור ורוכשי דירה ראשונה.
צריך לזכור שהמשקיעים מתחרים עם רוכשי דירה ראשונה על אותו פלח שוק – הדירות הזולות יותר (עד 1.2 מיליוני ₪), ולעיתים מדובר בהורים של אותם זוגות צעירים.
● במארס 2013 – החמרנו את דרישות הון והפרשה כדי להגדיל את הכריות לספיגת הפסדים בבנקים.
● בספטמבר 2013 – הגבלנו את שיעור ההחזר החודשי (PTI) ל- 50% מההכנסה הפנויה, הגבלנו את חלק המשכנתא בריבית משתנה לשני שלישים, וכן את זמן הפירעון הסופי ל-30 שנה.
למעשה הלווים והבנקים מתמקדים ב’יכולת ההחזר החודשית’, וכידוע ניתן להקטין את ההחזר החודשי בנקל, באמצעות הארכת תקופת ההלוואה, ובכך לשאת בנטל חוב גדול יותר. ראינו זוגות צעירים שמתחייבים במשכנתא כמעט עד לגיל הפרישה.
לא אחת שואלים אותי, לגבי השפעת הצעדים שנקט בנק ישראל על מחירי הדיור. אחזור ואבהיר, כי הצעדים שנקטנו לא נועדו לעצור כליל את מתן המשכנתאות, אלא להקטין את הסיכון הגלום בכל משכנתא ומשכנתא וב’תיק המשכנתאות’ כולו. הם נועדו להגן הן על הלווים, והן על יציבות המערכת הבנקאית.
עדיין צעדים אלו, אף שהם מפחיתים את הסיכון, הם לא מצליחים לרסן את קצב ביצועי המשכנתאות, אשר בחודש מארס הגיע לשיא של 4.5 מיליארדי ש”ח.
במידה שקשיי הפירעון, יהיו על רקע תרחישי הרעה במצב המקרו כלכלי – יהיה בכך כדי להעצים את הפגיעה ב’בנקים’, נוכח השלכות על כלל החברות הלוות. צריך לזכור שלפגיעה ב’איתנות הבנקים’ השלכות ברמת המשק כולו – ואסור להמעיט בכך. מערכת בנקאות חזקה, יכולה לתמוך במגזר העסקי באופן שמאפשר לו לשרוד משברים ולהוביל את המשק חזרה לתוואי של צמיחה. אולם, אין המטרה היא רק שנזהה את הסיכונים ונאמוד את ההשלכות האפשריות שלהם, אלא גם לפעול, להיות פרו-אקטיביים, כדי להפחית את ההשפעות השליליות כתוצאה מהתממשות אותם סיכונים. ואכן – כך עשינו וכך נעשה.
לסיכום, למרות המגבלות שהוטלו על ידינו, ואשר הגבילו את הסיכון שלווים יכולים לקחת על עצמם, עדיין משק הבית הבודד עשוי להיחשף לרמות סיכון גבוהות. יכולתו של משק בית להתגונן מפני ההשלכות של שינויים בתנאים המשקיים נמוכה הרבה יותר מזו מיכולתם של הבנקים אשר להם הלימות הון נזילות וכלים מתוחכמים לניהול סיכונים.
לכן, לכל מי שמבקש לקחת משכנתא כדי לרכוש דירה, אני מציע לבחון היטב את יכולת ההחזר לאורך השנים – ולא להתפתות לקחת אשראי שלא ניתן להחזירו. משכנתא יותר גבוהה ותקופת החזר יותר ארוכה אמנם מאפשרים להגיע לדירה, אך המחיר בעתיד עלול להיות יקר מדי.
במקביל לצורך בהתנהלות נבונה של משקי הבית וכן של הבנקים המממנים, על הממשלה להמשיך ולפעול על מנת להבטיח דיור בר השגה באמצעות תמיכה בגידול בהיצע.
ולבסוף, ברצוני לאחל לכולכם חג אביב שמח”. סיכם המפקח על הבנקים הנוכחי מר דוד זקן את דבריו ב’וועידת הנדל”ן של העיתון “כלכליסט”’.
Add Comment