עליית מחירי הדירות בשנים האחרונות תרמה להגדלת הצריכה הפרטית של משקי בית המתגוררים בדירה בבעלותם, המהווים כ-70 אחוזים ממשקי הבית. עיקר ההשפעה נמצאה עבור בני 35 עד 55 ◄ העלייה המהירה במחירי הדירות בשנים 2009 עד 2011 תרמה כשליש מהגידול המצטבר בצריכה הפרטית בשנים אלה, לעומת תרומה קטנה יותר ב-2004 עד 2008, ובכך קיזזה חלק מהשפעת המשבר העולמי על המשק
בנק ישראל, מחקר: השפעה בעלייה במחירי הדירות חזקה יותר על צריכת מוצרים בני-קיימא
בנק ישראל, דיווח היום (יום רביעי כ’ סיון תשע”ג), כי במחקר שערכו סיגל ריבון ועמיתה מיקי קהן מחטיבת המחקר, שבחן באמצעות נתונים מיקרו-כלכליים את השפעת מחירי הדירות והשכירות על הצריכה הפרטית בישראל, נמצא, כי עלייה במחירי הדירות פועלת להגדלת הצריכה של בעלי הדירות. ההשפעה ממוקדת בבני 35 עד 55, ואינה מובהקת על גילאים אחרים.
התוצאות תומכות בהשערה שההשפעה של עליית מחירי הדירות על הצריכה היא בעיקר בשל הגידול בערך הרכוש של משקי הבית, המאפיין את גילאי 35 עד 55, ובמידה פחותה בשל הקלה על מגבלות הנזילות, ששכיחות יותר בגילאים הצעירים – שני הערוצים שנמצאו כמשפיעים על הצריכה הפרטית במחקרים רבים אחרים בעולם.
המחקר, בחן לראשונה את הקשר בין שוק הדיור לצריכה הפרטית באמצעות שילוב נתונים מפורטים על צריכתם של משקי הבית מסקרי ההוצאות שעורכת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עם נתונים על מחירי הדירות והשכירות על פי אזור מגורים וגודל הדירה, עבור השנים 2003 עד 2011, וכן עם ההערכה העצמית של משק הבית את ערך דירתו.
במחקר המעמיק, נמצא, כי עוצמת השפעתה של עליית המחירים המשמעותית של הדירות מ-2008 על הצריכה הפרטית הייתה חזקה מזו של ירידת המחירים המתמשכת בעשר השנים עד 2007. העלייה המהירה במחירי הדירות בשנים 2009 עד 2011 תרמה כשליש מהגידול של הצריכה הפרטית בשנים אלה, לעומת תרומה קטנה יותר ב-2004 עד 2008, ובכך קיזזה חלק מהשפעת המשבר העולמי על המשק.
עליית מחירי השכירות תרמה לצמצום צריכתם של שוכרי הדירות, אך מנגד הגדילה את צריכתם של משכירי הדירות, ובסך הכול תרם שוק הדיור להתרחבות הצריכה הפרטית בשנים אלו.
המחקר שערכו סיגל ריבון ו-מיקי קהן מחטיבת המחקר של בנק ישראל, עולה, כי
בשנים האחרונות הייתה התפתחותם של מחירי הדירות שונה מאוד באזורים שונים של הארץ, (ראו איור 1 להלן). זאת ועוד; נמצא, כי מחיר הדירה שמסביר טוב יותר את השינויים בצריכה הוא זה המתייחס לדירה באזור ובגודל המתאים למשק הבית בעוד ששינויים במחיר הממוצע הארצי לא משפיעים על הצריכה של משק הבית. כלומר; משק הבית מייחס חשיבות להתפתחות המחירים המייצגת את המקום בו הוא גר ולא זו המתארת את המצב הכללי של שוק הדירות והמשק.
טבלת מחקר של בנק ישראל על השינוי במחירי הדירות, על פי אזורים
על פי הניתוח שנעשה במסגרת המחקר שערכו שערכו סיגל ריבון ועמיתה מיקי קהן מחטיבת המחקר של בנק ישראל, עולה, כי שיעור משקי הבית המתגוררים בשכירות היה בממוצע על פני תקופת המדגם, 27 אחוזים, אולם מבין בני 34-20 שיעורם היה 51 אחוזים ואילו מבין בני 64-55 רק 14 אחוזים גרו בשכירות. באזור הצפון שיעור משקי הבית המתגוררים בשכירות היה כ-16 אחוזים בעוד שבעיר תל-אביב שיעורם היה כ-48 אחוזים. ההוצאה של השוכרים על תשלומי שכר דירה מתוך סך ההוצאה הייתה בממוצע כ-24 אחוזים: כ-17 אחוזים בצפון ו-28 אחוזים מההוצאה בתל-אביב.
עוד נמצא במחקר, כי השפעתם של שינויים במחירי הדירות על צריכת מוצרים בני-קיימא על ידי בעלי דירות גדולה מהשפעתם על הצריכה השוטפת שלהם.
◄ “מדובר ב’אפקט עושר’ מדומה – הגדלת הצריכה עשויה להיות מוצדקת רק למחזיקים יותר מדירה אחת”
עידן אלקבץ, המתמחה במחזור משכנתא ופתרונות מימון ומשמש מנכ”ל עתיד משכנתאות הגיב על מחקר בנק ישראל, ואומר, כי; “עליית מחיר הדירות ברוב המקרים אינה מצדיקה את הגדלת צריכה כיוון שמדובר בעושר מדומה. “גם אם ערך הדירה עלה יחד עם עליית מחירים כוללת בשוק הדיור, כל עוד יש בבעלותך רק דירה אחת, אז אינך באמת עשיר יותר, משום שאינך יכול למכור את הנכס כיוון שאתה מתגורר בו. וגם אם תמכור את הנכס, אז תרכוש נכס יקר אחר ללא כל רווח כיוון שכלל מחירי הדיור עלו”.
לדברי אלקבץ, ניתן לראות בבירור כיצד בעלי הדירות מגדילים את הצריכה על רקע אותו “אפקט עושר” מדומה. “קיים זינוק משמעותי בנטילת משכנתא לכל מטרה בשנים האחרונות – עקב עליית מחירי הדיור. במשכנתא לכל מטרה, הודות לזינוק במחירי הדירות, בעל הדירה יכול ללוות סכום כסף גבוה כנגד משכון הבית הקיים, ובעצם להגדיל את המשכנתא שלו הודות לעליית ערך הנכס. זאת, כשסביבת הריבית הנמוכה מעודדת לקיחת הלוואות אלו”.
אלקבץ, מסביר כי “בהחלט כדאי למחזר משכנתא כדי לצמצם את ההחזר החודשי הודות לריבית הנמוכה, אך הוא אינו ממליץ לקחת משכנתא לכל מטרה על מנת להגדיל צריכה שלא לצורך, אלא רק על מנת להחזיר הלוואות שנלקחו בריבית גבוהה יותר בעבר. הוא מוסיף, ש”המרוויחים היחידים מעליית מחירי הדירות שלגבם הגדלת הצריכה עשויה להיות מוצדקת הם המשקיעים בדירות המחזיקים יותר מדירה אחת”.
Add Comment